土地は、固定資産評価基準により、売買実例価額を基に算定した正常売買価格を基礎として、地目別に定められた評価方法により評価します。

地目

　地目とは、土地の主な用途による分類で、固定資産評価では、宅地、田及び畑(併せて農地)、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、並びに雑種地を言います。また固定資産税の評価上の地目は、土地登記簿上の地目に関わらず。賦課期日(毎年1月1日)現在の現況によって認定されます。

地積

　地積とは土地の面積を言います。原則として登記簿に記載されている地積により課税されます。

評価の仕組み(宅地の場合)

評価額の計算

(路線価×間口等の補正)×地積＝評価額

評価の手順

1. 市内全域にて、商業地や住宅地などの利用状況に応じて大まかな分類を行い、さらにそれを街路の状況や利用上の便等を考慮して区分します(状況類似地区)。
2. 状況類似地区ごとに、標準宅地(奥行、間口、形状等が標準的なもの)を選定し、地価公示価格、土地鑑定価格等を参考にして、当該宅地の価格を決定します。
3. 上記で決定した価格の７割を目途にして、当該標準宅地が接する街路(主要路線)の路線価を決定します。なお路線価は１平方メートルあたりの単価となります。
4. 状況類似地区ごとに、主要路線とその他の路線の状況を比較して、その他の路線価格を決定します。
5. 各土地が接する路線価を基礎として、間口や奥行等に基づく補正を行い、各画地(ひとまとまりの土地の単位)の評価額を算定します。

課税標準額の算定

　課税標準額は原則として決定された評価額となりますが、住宅等の場合、住宅用地などの課税標準の特例措置や負担調整措置が適用されるため、価格(評価額)よりも低くなります。

住宅用地の特例

税目	区分	課税標準額
固定資産税	小規模住宅用地(200平方メートルまで)	価格の6分の1
固定資産税	一般住宅用地(200平方メートルを超える部分)	価格の3分の1
都市計画税	小規模住宅用地(200平方メートルまで)	価格の3分の1
都市計画税	一般住宅用地(200平方メートルを超える部分)	価格の3分の2

負担調整措置

　全国的な評価の均衡を図るため、平成６年度に、宅地の評価水準を全国一律で地価公示価格等の７割を目途として行うこととなりましたが、これに伴い生じる評価額の引き上げによって税負担が急増しないように、なだらかに課税標準額を上昇させる「負担調整措置」 が講じられました。
　この負担調整措置により、課税標準額はなだらかに上昇していくため、地価の下落局面においても、課税標準額及び税額が上昇する場合があります。
　なお、近年では評価額が下落傾向にあることと、課税標準額が本来の水準近くまで引き上げられてきていることから、評価額と課税標準額の乖離は解消されつつあります。