公開日 2013年11月17日
更新日 2018年08月16日
固定資産税ってなに？都市計画税ってなに？
Q1 私は今、父親名義の土地に住宅を新築していますが、父から土地の税金（固定資産税・都市計画税）を払うよう言われています。そもそも固定資産税とは何ですか。都市計画税とはなんですか。
Ａ１ 固定資産税は、毎年１月１日（賦課期日）現在に固定資産を所有している人が、固定資産の所在する市町村へ納める税金で、税額はその固定資産の価格（評価額）を基に計算されます。
ここでいう固定資産とは、土地、家屋、償却資産をいいます。
次に、都市計画税は、都市計画事業又は土地区画整理事業に要する費用にあてるために、目的税として課税されるものです。原則として市街化区域内の土地家屋に対し、その価格を基に税額を求め課税されますが、固定資産税と併せて納付していただきます。
あなたは今住宅を新築されているとのことですが、住宅が完成しますとその家屋には翌年から固定資産税・都市計画税が課税になります。税額はその価格を基に計算しますが、新築された住宅などの価格（評価額）は、総務省から示された固定資産評価基準に基づき、その家屋を評価して算定します。家屋の評価は、その家屋の外部及び内部の仕上げ資材等を調査する必要が有りますので、担当職員が直接おうかがいして調査させていただきます。
土地の価格の算定につきましては、基本的には３年に１度の評価替え年度に価格を見なおします。その際は地価公示価格や大阪府の基準地価格、また不動産鑑定士による鑑定価格を参考に、固定資産評価基準に基づき各筆の価格（評価額）を算定します。
ところで、税額は評価額を課税標準としてそれに税率を乗じて求めますが、土地に係る課税標準額は過去の土地の価格の急騰時にも税負担が急激に増加しないよう、負担調整措置がとられていて、実際は評価額より低い額になっています。そのため評価額の一定水準に達する迄は毎年少しずつ増加していきます。
住宅の敷地となっている土地の固定資産税については、課税標準の特例措置があります。
また、一定規模以下の新築住宅につきましては、固定資産税の特例措置が有り、新築後３年間（中高層耐火建築は５年間）は税額が２分の１となります。
都市計画税には、新築住宅の減額措置の制度はありませんが、土地に係る税負担の調整措置は固定資産税と同様に行います。また、住宅用地の特例は、率が異なりますが固定資産税と同様に適用されます。
さて、お父さん名義の土地に住宅を建てられるとのことですが、その土地の固定資産税・都市計画税はお父さん宛の納税通知書に含まれています。固定資産税・都市計画税は、固定資産の登記名義人に課税することになっているからです。納税通知書には、後ろに課税明細を付けていますので、それをご覧いただければその土地に係る税相当額を知ることができます。実際の年税額の計算では、合計課税標準額の計算などで端数処理をしますので、その中の一部だけの税額を計算することはできません。
Ｑ２ 固定資産税はいつからいつまでの分？
Q 私はこの７月に中古住宅を購入しましたが、仲介業者から２期分以後の固定資産税を払うように言われました。この固定資産税は何月から何月の分ですか。
Ａ 固定資産税は、その年の１月１日現在の所有者に納税義務があり、年税として課税されるもので、納期が４回に別れているのは納税のしやすさに考慮したもので、何月から何月までの分という定めはありません。
したがって今年度はあなたに納税義務はありませんが、世間一般では売買契約時にその物件の公租公課の取扱について取り決めされているようですので、一度契約書を確かめてみてください。
契約書に定めがなければ、売買の当事者間の話し合いで決めて頂くこととなりますが、どちらが負担するにせよ、あくまで納税義務者は前所有者ですので、もし滞納があれば前所有者が滞納処分されますし、もしあなたがこの税金が高いと思われても、あなたから異議申立てはできません。
Ｑ３ 地価が下がっているのに土地の税額が上がるのは
Q 近年土地の価格は下がり続けていると言われているのに、土地の固定資産税が上がるのはおかしいのではないですか。
Ａ 固定資産税は課税標準額に税率を乗じて求めますが、土地の課税標準額は本来はその土地の価格（評価額）ですので、３年に１度の評価替えで税額も下がるわけです。
しかし、実際は課税標準額が評価額に比べ低いため、少々地価が下がっても課税標準額のほうが低く、本来の価格に近づけるために毎年少しずつ上がります。
これは、過去に土地の価格が急騰した時や、全国的に地価公示価格に対する固定資産税評価額の水準が見直された(7割まで引き上げられた)時期が有りまして、この上昇率をそのまま課税標準額に反映しては税負担が急激に増加することとなってしまうため、税負担の負担調整措置が講じられました。
具体的には、評価額に対する課税標準額の達成率(負担水準と言う)に応じて、上昇率(負担調整率と言う)が決められており、その上昇率を前年度の課税標準額に乗じて今年度の課税標準額を求めることとなっています。その結果、毎年少しずつ土地の税額が上昇することとなるわけです。
Ｑ４ 固定資産税が急に高くなったのですが
Q 私は、４年程前に住宅を新築し毎年固定資産税を払ってきましたが、今年度分から税額が急に高くなっています。なぜでしょうか。
Ａ 新築住宅に係る固定資産税は３年間(認定長期優良住宅では５年間)の減額措置が設けられており、一定要件に該当すると新築後３年度分の家屋に係る固定資産税額の２分の１が減額（上限120平方メートル分）されます。
あなたの場合も前年度分までこの減額適用がされていたものが、３年間の適用期間が切れ今年度から本来の税額にもどったものです。
ただ、この減額適用の制度は固定資産税だけで、都市計画税にはありません。
Ｑ５ 所有者が亡くなった場合の手続きはどうなりますか？
Q 固定資産の所有者が亡くなったのですが、そのことで何か市役所での手続きは必要ですか？
Ａ 固定資産税の納税義務者は、原則として１月１日現在の不動産登記簿上の所有者です。所有者が亡くなった場合は、法務局にて登記簿上の所有者を変更する手続き(相続による所有権移転登記)を行うことで、固定資産税の納税義務者も変更されます。
翌１月１日までに所有権移転登記が行われなかった場合は相続人の共有物件となり、その納税義務も承継されます。この場合は、納税通知書の受取人となる相続人代表者を決めていただく手続きが必要です(詳しくはお問い合わせ下さい)。